大家さんからのご相談

本郷エステート 代表櫻井宏和のブログ「不動産職人no.(ナンバー)」によせられたアパート、マンションの大家様からのご相談を掲載いたします。

原状回復、家賃滞納、入居者の失踪、苦情対応 などにお答えしています。

 

家賃滞納のご相談

不動産会社とのトラブル (福島主婦1)
戸建を1軒、ある不動産会社に賃貸管理委託契約をしていますが、その会社が現在の店子を入居させるときに適正な連帯保証人をとらずになし崩し的に入居させてしまったため、家賃滞納が7ヶ月になった現在でも回収ができずに困っています。オーナーである私は店子との直接の契約書を持っていないのですが、この場合、不動産会社を相手に損害賠償の請求とかあるいは、未回収の家賃の立替要求とかできるものなのでしょうか?
福島主婦1 さんへ (不動産職人no.)
内容をうかがいますと、連帯保証人を取らず入居させたのは、その不動産会社の責任です。
入居者との契約書を福島主婦1さんが、受け取っていないとのことですが、記名・捺印も不動産会社で代筆したのでしょうか?

管理委託契約の内容にもよりますが、オーナーに対して、不動産会社が説明義務・報告義務をおこたっていることは、確かです。

「通常賃貸入居時にそろえるべき書類をそろえず御社の判断で入居させ、契約書の提示もない。管理業務者として 今までの7ヶ月間具体的にどのような回収作業をしたのかと、今後どうするつもりかを、文章で1週間以内に提出ください。誠意ある回答が得られない場合は、御社にたいし、損害賠償もふくめ法的に対応せざるおえないことを、念のためお伝えいたします。」
このような、文章で(書留)相手の対応をみてはいかがでしょうか。基本的に文章以外のやり取りをしないほうがいいです。 多分直接契約書をもって説明にくるとおもいますが、「相談者がいてかってに合わないようにいわれているから合えません。」と断り文書でうけとるといいです。
これまで、いつどんなやり取りが有ったかもメモしてください。
これで、回収業務を誠意もってやらないようなら、訴訟です。未回収家賃の立て替えは管理会社の免責口実になりやすいのでお勧めしません。一時金よりまず、賃貸借契約の解除と立ち退き、回収の3点を管理会社の仕事としてやらせるべきです。
よろしければ、その後もおしえてください。
さっそくの回答ありがとうございます! (福島主婦1)
丁寧なご回答ありがとうございます。アドバイスどおり、まず書面にて質問状を送付してみて、その後の反応を待ってみたいと思います。

管理会社とのトラブルと大家さんがやってはいけないこと!

対応の悪い不動産業者と契約解除するには (ため息)
田舎に1軒戸建を所有しているものです。ある不動産業者に賃貸管理委託をしているのですが、その業者の対応が悪く契約を解除したいと考えております。実は、3ヶ月前にある契約者と契約したのですが何故か引っ越した形跡がなく、全く連絡たつかない状況で家賃は2ヶ月分滞納しています。業者が連帯保証人と連絡をとり、解約するという方向で話しを進めていますが、この解約は口頭で済ませようとしているようです。解約解除という書面を提出してもらった方がよいと思うのですが、どのような内容で出して貰ったらよいでしょうか?

次のこの業者自身と契約解除したいと考えており、契約解除と言ってもその業者と正式に契約書を取り交わしている訳ではなく、口頭でお願いしますという話をしたことと家の鍵を渡しただけです。この辺は私のミスで反省しております。
もうこの業者とは話しもしたくなく、文書のやりとりだけで契約解除したいと考えています。先に書いた入居者との契約解除もあるのでどのようにしたら両方スムーズに契約解除できるでしょうか?
それと、家の鍵が帰ってこない危険性が考えられます。考えにくいことですが、もし解約問題で時間がかかった場合、連絡がつかない入居者が突如戻ってきて居座られることが非常に心配です。契約解除前に勝手に大家が鍵を交換しても問題ないでしょうか?大変困っております。どうぞ宜しくお願い致します。
ため息様へ (不動産職人no.)
ため息様のご相談を読みますと、ため息がきこえてきそうですね・・。不動産賃貸のトラブルは一般の方にとって本当に気が重いものです。大家さんのほうが、滞納者より何倍もきをつかっている事が多く、「どっちが滞納者かわからないですよ」とお話することがよくあります。
たちの悪い入居者と契約を結び一度関係を持ってしまうとたいへんです。こじれる前に正確な対処が必要です。

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大家さんがやってはいけないこと

 契約が正式に終了するまで自分で鍵を変えない。その判断は不動産業者にさせる。
まず・不動産業者にやらせること
 契約の解除・・本人が連絡つかないのであれば、連帯保証人の責任において契約手続きをさせる。

 契約解除までの家賃の請求・・連帯保証人に対して請求する。

賃貸契約が正式に解除になるかが心配です。おっしゃるとおり書面でもらう必要があります。
連帯保証人から「本契約の解約を申し入れ、解約によるすべての責任は連帯保証人が追う。賃貸人(大家さん)には一切迷惑をかけないこととする」このような文面を解約書面に明記し、別紙で具体的に記載してゆくといいかとおもいます。・・・(法的な検証が必要な場合は必ず弁護士等へご相談ください。)

大家さんは不動産業者へ書面にて解約通知をもらうこと。その後、トラブルが起きないような解約方法を責任をもって行うことを要求してくさい。

管理委託の解除はこの仕事の決着をつけさせてからで、いいかと思います。(業者が解決できないとゆう決着でもいいです)
仔細内容はメールでもうけれます。
 
info@hongou-es.com まで
不動産職人no.様へ (ため息)
不動産職人no.様 

この度は早々にご丁寧な回答を頂きましてどうもありがとう御座いました。精神的にかなりまいっていたのですが、不動産職人no.様のアドバイスのおかげでだいぶ冷静に考えることができるようになりました。特に大家さんがやってはいけないことで契約が正式に終了するまで自分で鍵を変えない。というアドバイスですが、危なく交換してしまうところでした。現在は、不動産業者へ書面にて解約通知を提出するよう依頼しており、一つ一つ処理して行こうと思います。しかし、田舎の不動産というのは適当な業者が多いものなのでしょうか?田舎だから都会だからということはないとは思いますが、町には不動産業者が数えるほどしかなく、他の業者へ代えてももし同じような対応をされたら。。。と心配しています。厚かましいようですが、また何かありましたらご相談させて下さい。

(先に私の書いた文章ですが。。。お恥ずかしい事に誤字、脱字のオンパレードで誠に申し訳ありませんでした)
ため息様へ (不動産職人no.)
 地方の不動産屋といわず、昔は、お米屋さんや、タバコ屋さんとの兼業が多かったようですね。村の世話役的な存在だったのでしょうか。皆が同じような価値観をもっていた時代は法律などもちださなくても世話役の判断で揉め事は解決できたのでしょうね。 

お手伝いできることありましたらなんなりと!おまちしてます。

入居者不明!?まず大家さんがうつ手立ては

家賃踏み倒し (みや)
こんばんは。自分名義で管理会社を通して貸しているマンションの住人がずっと滞納をしていた上に踏み倒して出て行こうとしています。全ての管理を任せていた管理会社に頼んで回収などを頼んでも全く何もしてくれませんでした。かなり大きな会社なのに。。。

逃がす気はないのですが、どういう対処をすればよろしいでしょうか?やはり法的手段をとるのだと思いますが、警察への被害届とかは意味無いのでしょうか?
また、弁護士などへ頼むのが通常ですか?アドバイスお願いいたします。

ちなみに現在自分は神奈川に住んでいて、マンションは北海道にありますので、余計に困っています。
みや さんへ (不動産職人no.)
滞納家賃は出ても請求してゆけます。
ただ、滞納者との連絡はまず取れなくなる(逃げる)ので、事実上は出た段階で未回収のままでおわってしまいます。

大家さんが、やるべきことはこれ以上、損を広げないようにすることです。

家賃の請求だけにとらわれがちですが、入居者が万一、鍵も返さず荷物をおいたまま出て行ってしまうと大変です。

居住権が残ったままになってしまいますので、裁判で契約解除の判決をもらい、かつ強制執行し、残存荷物の保管を3ヶ月ほどして・・・弁護士の費用もあわせると50から80万円前後かかります。

もちろん、そんな費用はまず入居者からは回収できないでしょう。
鍵の返却と解約申し入れ書を、滞納者からしっかり受け取るように管理会社に強く言ってください。

連帯保証人がいればその後からでも回収できる可能性ものこされます。

まずは、解約書類をとることです。最小の損害にために速やかに行うことをおすすめいたします